媒介契約の違いで、不動産会社の対応や態度に差が出るのか?

家を売るときは、売却活動をお願いする不動産会社と必ず媒介契約を結びます。不動産屋さんと結ぶ媒介契約の形態は【一般媒介】【専任媒介】【専属専任媒介】の3つで、それぞれ特徴やメリット・デメリットがあります。

選択肢が2つでも困るのに3つとは…。決められない予感しかしない。ご心配なく。たいていの不動産会社さんは何の説明もなしに専任媒介契約を結ぼうとするか推してきます。気が付けば専任媒介契約させられてます。

何が違う

まず、一般媒介専任媒介専属専任媒介それぞれの特徴を覚えておきましょう。一番大きな違いは一度に契約できる不動産会社の数です。一般媒介は複数の不動産会社と契約できますが、専任媒介と専属専任媒介は1社としか契約できません。

実はこれがかなり重要なポイントなのです。家が早く、高く売れるかどうかの分かれ目と言っても過言ではありません。

媒介形態の違い

次に一般媒介専任媒介専属専任媒介それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。

一般媒介

メリット

  • 複数の不動産会社に依頼でき、より多くの購入希望者を探せる。
  • 不動産会社同士に競争心理が働き、より早く高く売れる可能性がある。

デメリット

  • 複数の不動産会社と契約すると、やり取りが増える。
  • 不動産会社に報告義務がないので、販売状況が分かりにくい。
  • 競争心理が裏目に出ると、不動産会社のモチベーションが下がる。
  • 他社に成約を取られるかもしれないので、経費をかけて販売促進してもらえない。

専任媒介

メリット

  • 1社のみとやり取りすればよい。
  • 売主が買主を見つけてもよい。
  • 不動産会社が販促経費をかけやすく、熱心に活動してもらいやすい。

デメリット

  • 少なくとも売主からの手数料がもらえるので、不真面目な不動産会社は買主探しをサボる。
  • 両手仲介狙いで囲い込まれるかもしれない。
  • 自分で買主を見つけてきた場合、不動産会社にかかった営業経費の支払が発生する。

専属専任媒介

メリット

  • 不動産会社には1週間に1回以上の販売状況報告義務があるので状況を把握しやすい。
  • 不動産会社には積極的に買主をみつける努力義務があるので、すみやかな成約が期待できる。

デメリット

  • 少なくとも売主からの手数料がもらえるので、不真面目な不動産会社は買主を熱心に探さない。
  • 両手仲介狙いで囲い込まれるかもしれない。
  • 自力で買主を見つけた場合でも自己取引できない。

なんかよくわからないと思いますので、まとめてみましょう。

メリット・デメリット

一般媒介は複数社と契約でき、最終的に売主をみつけてくれた会社に仲介手数料を払うことになります。複数社が同時に売却活動をしてくれるので、我先に買主をみつけてやる!という競争心理が働き早く高く売れるかもしれません。

しかし、他社に先を越されたら一銭も収入がないので、不動産会社にとっては時間やお金を使った売却活動がしにくい面もあります。

専任媒介と専属専任媒介は1社としか契約できません。売主からの仲介手数料を他社に取られる心配がないので、思い切った売却活動ができます。しかし、不真面目な不動産会社は取引価格の3% + 6万円の仲介手数料が確定したことで、必死になって買主を探さないかもしれません。

逆に、自社の顧客から売主をみつける両手仲介を狙って【売り止め】や【囲い込み】をされる可能性もあります。

売り止め

レインズで売り出しの情報を見た不動産会社から問い合わせがあっても、自社で買主を見つけて手数料を得たいがために、実際にはなくても商談中と嘘をついて情報を提供しない行為。

囲い込み

“売り止め”をすることで、自社だけで買主を見つけようとすること。売主に問い合わせが無いと嘘をつき値下げを提案して売れやすくすることもある。不当に値段が下がるので注意。

あなたが2500万円で家を売りたくて不動産会社Aと専任媒介契約をしたとします。不動産会社Aが儲け主義だった場合、義務なのでレインズに情報を載せますが、他社から購入希望者がいるので照会お願いしますと問い合わせがあってもすでに商談中と断ります。

しばらくして、不動産会社Aは自力で購入希望者をみつけてきますが、その人の購入希望額が2350万円だったらどうすると思いますか?頃合をみてあなたに売れませんね。100万円値下げしましょうと提案してきて、その後もう50万円下げたら買いたい人がいますよ!なんてシレッと言い出します。

さてさて。上の話は極端な例かもしれないですが、一般媒介がいいか専任媒介がいいか悩ましいですね。

媒介形態

我が家は専任媒介にしました。上でさんざん説明しといてアレですが、媒介形態をどれにするかはメリット・デメリットだけで選んではいけません。

もうひとつ大事なこと。それは不動産会社の営業マンの力量です。つまり、経験や知識、ノウハウ、誠実さなどもチェックすべきだということです。そういう力量が不動産会社にあるという前提で、専任媒介が一番高く早く売れると思います。

不動産会社さんは成果報酬です。やっぱり専任媒介だと熱の入り方が違います。必ずわが家(売主)から仲介手数料をもらえるわけですから、経費も時間もかけやすくなります。それから、東京・神奈川・埼玉・千葉の都心部。大阪・愛知・福岡の地方大都市以外は、基本的に中古住宅の需要は少ないと思っておいた方がいいです。

周りの中古住宅を見ていて売れにくそうだなと思うのであれば、専任媒介がいいと思います。一般媒介では相手にされません。

詳しくは不動産売却の媒介契約の期間で。

それぞれの取引態様の良し悪しを知って、不動産会社との面談に臨む

取引態様(とりひきたいよう)と言うと難しそうなイメージですが、不動産取引における不動産会社の立場のことです。

取引態様の明示

不動産会社は、土地や建物の広告をするときや取引をするときには、自分の立場を明示することが法律で義務付けられています(宅建業法第34条)。なぜかというと、不動産会社の取引態様によって、仲介手数料が発生したり、しなかったりするからです。

自社所有の物件なら、自分自身が売主の立場なので、仲介手数料は発生しません。しかし、売主や貸主の依頼を受けた物件なら、仲介する立場になりますから、仲介手数料が発生します。

もし、不動産会社が取引態様を明示していなければ、不動産会社の所有だと思って購入したら、実は仲介物件で、仲介手数料を請求された、というようなことも起こりかねません。そういったことを防ぐために、不動産会社には、取引態様の明示が義務付けられているのです。

売主・代理・仲介

不動産会社の取引態様には、大きく分けて3種類あります。

  • みずからが売主・貸主の立場の場合
  • 売主・貸主の代理の立場の場合
  • 仲介(媒介)する立場の場合

貸主 不動産会社が自ら所有する土地や建物を売ったり貸したりする場合です。売主直売・貸主直貸しですから仲介手数料は発生しません。

代理 売主・貸主の代理人であるという意味です。売主・貸主の代わりを務めて仲立ちをするので、原則的には仲介手数料は必要ですが、売主・貸主との取り決めによっては不要の場合もあります。

仲介(媒介) 売主と買主、あるいは貸主と借主の間に立って取引を行う場合です。仲介と媒介は同じ意味です。仲介(媒介)の場合は、必ず仲介手数料が発生します。

3種類の媒介契約

仲介(媒介)には、専属専任媒介専任媒介一般媒介の3種類あります。広告などでは媒介という文字を省いて、たんに専属専任専任一般と書かれている場合もあります。

参考→不動産売却の媒介契約の種類

3つの違いは以下の通りです。

専属専任媒介

  • 売主が他の不動産会社に重ねて依頼することを禁止。
  • 売主が自分で見つけた購入希望者と直接契約してはいけない。
  • 不動産会社は1週間に1回以上売主に業務報告をする。
  • 不動産会社は5営業日以内に不動産指定流通機構に情報登録する。

専任媒介

  • 売主が他の不動産会社に重ねて依頼することを禁止。
  • 売主が自分で見つけた購入希望者と直接契約することができる。
  • 不動産会社は2週間に1回以上売主に業務報告をする。
  • 不動産会社は7営業日以内に不動産指定流通機構に情報登録する。

一般媒介

  • 売主は複数の不動産会社に重ねて依頼することができる。
  • 売主が自分で見つけた購入希望者と直接契約することができる。
  • 不動産会社には業務報告や不動産指定流通機構に情報登録の義務はない。

指定流通機構は、宅建業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、通称レインズと呼ばれています。不動産会社が物件売却の依頼を受けたときに物件情報を登録します。賃貸の場合の媒介契約については、法律(宅建業法)に明記されていないこともあり、厳密に運用されていません。

媒介契約への十分な知識を身に着けてから、不動産会社と契約を結ぶ

いよいよ不動産会社の様々な要因を考慮した上で、選択した会社に正式な売買契約の依頼をします。

この時に媒介契約と呼ばれる契約を結びます。この契約は、売主が希望するサポートを行ってくれる内容であるかとそれに対しての手数料を支払うという内容を明確にする書類なので、自身の意見をきっちりと伝えた上で契約を結ぶようにしなくてはいけません。

この媒介契約には、次の専属専任媒介契約専任媒介一般媒介といった3種類があります。この中から売主が選択できるので、自分に合ったものを選ぶと良いでしょう。

媒介契約の意義については、不動産の売却を進めていく中で、私は、そういった認識をしていなかったというような問題を売り手と買い手が互いに発生させないようにできるということがメリットと言えます。

事前に契約を結ぶことにより、売り手と買い手の信頼関係をより強いものとすることが出来ますし、いざ不動産を売りに出してから、この結ばれた契約に沿って不動産売買取引が行われることになりますので、売り手側にとっては、とても大切なものと言えます。

媒介契約は、依頼を受けた不動産会社が締結することを法律で決められているものです。まず最初に専属専任媒介契約についてですが、これは仲介業務を不動産会社1社にのみに依頼する契約であり、他社と重複した契約をすることが出来ない規定となっています。

もしも、売主自身が物件購入の希望者を見つけたとしても、専属専任媒介契約を依頼した不動産会社を通すことを義務とされていますので、物件売却において一から十まで全てを不動産会社に一任したいという方は利用されると良いと思います。

次に専任媒介契約についてですが、この契約は専属専任媒介契約とほぼ同じ内容で、1社のみの契約で他社と重複した契約は出来ないのですが、専属専任媒介契約ほどの拘束力はないので、先ほどの売主が物件購入者を見つけた時に不動産会社を通さなくても良いとされています。

不動産会社との契約前に知っておきたい媒介契約に関わる用語

一般媒介契約

マンション売却の仲介(媒介)を依頼する際に結ぶ契約のこと。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

一般媒介契約は、複数の業者に同時に仲介を依頼できるのが特徴。並行して依頼している業者に他の業者を明らかにする義務のある明示型と、伏せておける非明示型があります。売主が自分で見つけた買主と取引することも可能。

売り主にとっては取引の機会が増えるメリットがある反面、業者側から見るとほかの業者に成約されるリスクから、営業活動で熱意に欠けるというデメリットもあります。

専任媒介契約

仲介を依頼できる業者が1社に限定される契約。自分で買主を見つけて取引することは可能。依頼を受けた業者は、契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に登録して登録済み証を交付しなければなりません。

また、2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられています。この点、一般媒介契約に比べて熱心な営業活動が期待できると言えるでしょう。

契約の有効期間は3か月以内で、その後も更新可能です。

専属専任媒介契約

専任媒介契約のバリエーションの一種。売主(依頼者)は仲介を依頼した業者が見つけた相手としか契約できません。自分で取引相手を見つけて契約することも制限されます。契約期間は3か月以内。以後、更新も可能です。

依頼者側の縛りがきつくなるのと同時に、仲介業者の義務も厳しくなります。契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録、1週間に1回以上の文書による活動報告も義務づけられます。

買取保証

マンション売却を仲介した不動産会社が、物件の買主を見つけられない際に、みずから買い取ることを保証する制度です。媒介契約の中に買取保証制度を取り入れる場合、あらかじめ仲介期間を3ヶ月~半年程度に設定するのが一般的。

売主にとっては、買い手が見つからない不安から解消されるメリットがあります。ただし、買い取り価格は、ほとんどの場合、最初の査定額を下回ることがほとんどです。

確実に売却できるというメリットはありますが、希望する価格で買い取ってもらえない可能性があることは覚悟しておく必要があります。引越しや買い替えなど、売却に期限がある場合は、この制度を利用すると安心でしょう。

レインズ

中古物件や土地情報を交換するための不動産情報ネットワークのこと。Real Estate Information Network Systemを省略してREINS(レインズ)と呼ばれます。

正式には指定流通機構と言い、全国4つのグループから成り立っています。レインズの会員は国土交通省に認可された不動産会社のみで構成。一般の人は、サイトにアクセス・閲覧することができません。

会員は売却依頼を受けた物件情報を各地域の本部に迅速に登録し、情報を会員同士で共有、取引をスムーズにする義務があります。

仲介手数料

不動産仲介会社の媒介によってマンション売却が成約した際に、仲介業者に支払う報酬のこと。ただし、これは宅建業法により成功報酬と定められています。つまり、売却や物件探しの依頼をしても、取引が成立しなければ支払う必要はありません。

仲介手数料の金額の上限は取引金額×3%+6万円以内と定められています(取引金額が400万円超の場合)。あくまで上限ですので、場合によっては手数料の値引きもありです。課税業者の場合、これに消費税がプラスされます。

不動産会社との契約は、自分の都合を考えて決める

媒介契約には一般媒介専任媒介専属専任媒介の3つの種類があります。それぞれ、売主にとってメリット・デメリットがあります。

売主にとっては一般媒介が有利?

一般媒介なら複数の仲介業者に販売活動をしてもらえるので、それだけ売れやすそうに思えます。また、自分で買主を見つけて直接売買契約が可能なので、その場合、仲介手数料も発生しません。

ということは、売主にとって一般媒介が一番有利なのでしょうか?しかし、ちょっと思い出してください。不動産会社の収益は、売買価格の3%プラス6万円の仲介手数料(媒介報酬)です。

専任や専属専任なら媒介報酬は、なかば約束されたようなものです。しかも、自社で買主も見つけることができれば、報酬は2倍になります。ですから、仲介業者にとっては、専任媒介や専属専任媒介の方が嬉しい契約の形態で、それだけ売却活動にも力が入るというわけです。

専属専任媒介

仲介業者にとって最も嬉しいのは専属専任媒介です。いうまでもなく、必ず媒介報酬が入るからです。

しかし、売主にとっては、自分で買主を見つけたとしても、必ず業者を通しての契約となり、仲介手数料を支払わなければいけませんから、専属専任媒介が選択されることは、ほとんどありません。

一番有利な媒介契約

ですから、一般的には専任媒介か一般媒介のどちらかになります。どちらを選ぶかは、物件によって専任か一般か決めるというのが賢い選択です。どんな物件の場合に専任媒介が良いのか、どんな物件が一般媒介に向いているのか、具体的に説明する前に、専任媒介と一般媒介の売却活動の違いを見ておきましょう。

売却活動

専任媒介は、1社に全て任せますから、業者とのやり取りがラクです。

仲介業者にとっては、他社を通して売却される心配がないので、媒介報酬が保証されたようなものです。広告費や営業経費が無駄になることがなく、高く売れるほど報酬も高くなるので、業者が販促に積極的に動いてくれるメリットがあります。

ただし、自社で買い手を見つけて報酬を2倍得ようと、物件情報を囲い込む業者がいるので注意が必要です。

一般媒介の売却活動

一般媒介の場合は、複数の仲介業者に依頼できるので、物件情報を囲い込まれるリスクはありませんが、業者が複数になるので、業者とのやり取りが面倒です。業者には、売主への業務報告義務がりませんから、売主の方から状況を確認する必要があります。

何より、業者は自社を通じて売却される保証がないので、コストをかけた販売活動は消極的になります。場合によっては、買主の方から問い合わせが舞い込まない限り、営業しないこともあります。

媒介契約の形態を決める

このような違いをふまえ、専任媒介にするか一般媒介にするかは、物件によって選択することをおすすめします。

売れ筋物件なら一般媒介

駅に近い人気の物件など、いわゆる売れ筋物件であれば、一般媒介がよいでしょう。一般媒介であっても、業者は、先を争うように販売活動を行います。

こうした物件は業者にとって広告の目玉商品となるので、多くの買い手の目を引き付けます。仮に、その物件の売却を他社に持っていかれたとしても、問い合わせ客を他の物件に振り分けることができるので、コストをかけても元が取れるからです。

条件の悪い物件は専任媒介

逆に駅から遠い築年数が古いなど、条件の悪い物件の場合には、専任媒介がよいでしょう。一般媒介では、ほとんど結果を期待できません。場合によっては該当する人がいたら紹介するといった程度の扱いで、どの業者も真剣に販売活動を行ってくれない可能性もあります。

ですから、そのエリアに強い業者や力量のある業者に頼んで、しっかりと売却活動をしてもらう必要があります。

 

契約の種類は全不動産会社共通だが、内容は違うこともある

媒介契約には、

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

の3種類あり、どの契約にするかは売主が選択することが出来ます。この契約で不動産会社と売り手の契約が締結されることになるのです。

この契約を締結することで、不動産会社と売り手が不動産の売却活動をスタートさせる一歩となるので、どの媒介契約を選択するかも大変重要となりますし、注意する点なども見逃さないようにしなければなりません。

まずは、不動産会社に売主が希望内容や条件といったことをしっかりと伝えましょう。そうすることによって、不動産会社もどこにサポートを重視するかなどを考慮して販売活動を行ってくれます。

はっきりと具体的な要望を明確に提示することによって、売り手が希望する売却取引が行える可能性が高くなります。

しかし、売り手側からの希望する条件を押し付けるというわけのではありません。不動産会社は豊富な知識と実績があるのですから、いろいろとアドバイスをもらい、幾度も話し合いをしながら信頼関係を築きあげることが、希望する条件での売却に繋がるのではないでしょうか。

売主が希望内容を提示することによって、不動産会社が要望を取り入れたサポート内容を考案し書面を作成します。この内容に基づき契約を結ぶことになるので、内容を十分把握し、自身の要望がきちんと示されているかの確認をしておかなくてはいけません。

不動産会社から提示される要件のまま全てを受け入れても良いというのも、また違ってきます。売り手自身が納得のいく内容部分は受け入れたら良いのですが、そうでないのであれば、再度、要望を提出し、契約前にきちんとしておく必要があります。

不動産会社が提示するサポートの内容としては、専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は、指定流通機構へ物件情報の登録、積極的に広告を宣伝するなどの販売活動、引き渡しのサポートといったことが基本となり、頻繁に販売活動の経過報告があります。

しかし、一般媒介契約の場合は、物件情報の登録をする必要もなく、販売活動を報告する法律上の義務はありません。しかし、業務報告においては確認しておく必要があります。

専任媒介契約と一般媒介契約は、シチュエーションに応じて使い分ける

不動産会社に正式に仲介業務の依頼をするときには媒介契約を結ぶことになります。この媒介契約には、

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

の3種類あり、どの契約にするかによってその後の売却活動が違ってきますから慎重に選ぶ必要があります。

媒介契約

契約の内容としては、大きく分けてしまいますと特定の業者にだけ依頼をする専任媒介系と、複数業者に依頼できる一般媒介契約とに分けることができます。

では、家を売却するにあたって、専任媒介系の契約と一般媒介契約、どちらの方がいいのでしょうか?これにはそれぞれメリットデメリットがあり、物件や状況によってどちらを選んだほうがいいかは違ってきます。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約では、売り主への状況報告義務やレインズへの登録義務もあり、契約自体が販売活動の積極的なものとなっています。また専任媒介契約の場合、手数料が確約されているためもし売却できれば100%自分たちの利益になります。

ただし仲介手数料というのは成功報酬になりますので、売買契約が成立しなければ入ってきません。媒介契約の契約期間は3ヶ月間となっていますから、その間に対応が悪かったり、また売却活動の進捗状況があまり振るわないなどといった場合には、契約を切られて他の業者に乗り換えられてしまうことがあるわけです。

そのため専任媒介契約では、なんとかして期間内に契約をまとめよう、と不動産会社側も販売に必死になってくれるのです。

状況が把握しやすい

販売活動中は購入希望者からの問い合わせや内覧の希望などといった様々な反響があります。専任媒介契約ですと契約した不動産会社1社に情報が集まりますし、それらを定期的に報告する義務もありますから、販売状況が把握しやすい、また個別に対応しなくていいといったメリットがあります。

買取特典

不動産会社にとって、専任媒介契約のほうが一般媒介契約よりも圧倒的にメリットがあります。そのため、専任媒介契約をしてくれたらもしも一定期間内に売却できなければ不動産会社がいくらで買い取りますよ、とあらかじめ決めておく買取特典などを設けている場合もあります。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約では不動産会社が販売に力を入れてくれたり情報が一括して集まったりなどといったメリットがあるわけですが、これはあくまでも契約をした不動産会社が誠実な販売活動を行ってくれる信頼出来る業者だった場合です。

もし不動産会社選びの段階で対応があまりよくないところにあたってしまいますと、1社だけにお願いする専任媒介契約はデメリットにもなりうる、ということになります。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約では複数の業者との契約ができるため、窓口が広くなり多くの人の目に付きやすいのがメリット、となりそうですが、実は専任媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられていて登録された情報は全国どこでもリアルタイムで検索することができます。そのため複数窓口があり多くの人の目に付きやすいという一般媒介契約のメリットはそれほど大きくありません。

ただし、複数の業者と契約できることで、仮にそのうちの1社が対応が悪かったとしても他が積極的に活動してくれる可能性がある、という点は専任媒介契約と比較してメリットと言えるでしょう。

一般媒介契約のデメリット

複数の業者と契約できるというメリットですが、反対にデメリットにもなります。窓口が複数になり問い合わせや内覧の希望など様々な反響に対し、それぞれ担当者が違う場合には個別に対応していかなければなりません。

積極的に動かない

一般媒介契約には売り主への状況報告義務もレインズへの登録義務もありませんし、他の業者に売られてしまえば手数料は一切入ってきませんので宣伝をしたところで経費の回収ができる見込みは少ないです。

そのため、販売活動を積極的に行ってくれない可能性もあります。

どちらを選ぶ

こうしてメリット・デメリットを比較してみますと、どちらかといえば専任媒介契約のほうがメリットが多そうではあります。ですがやはりどちらを選ぶべきかはその方の状況による部分も大きいでしょう。

専任媒介契約が向いているケース

  • 今の家を売らなければ新居の購入ができない場合、買取特典があるケースなど
  • 急いで売却をしたいという場合
  • 少し高めの価格で売りたい場合
  • 不動産会社の担当の対応が誠実で信頼出来るという場合
  • 煩雑な対応が嫌、窓口を一つにしておきたい場合

一般媒介契約が向いているケース

  • 人気のエリアや物件でどこの会社でもすぐ売れそうな場合
  • 売却を特に急いでいないという場合

いずれにしても、家の売却に成功したいのであれば、まずは信頼出来る不動産会社・担当者を探すことです。

 

一般媒介契約でも専任媒介契約でも、頑張りは不動産会社次第

不動産の売却の仲介をお願いする不動産会社が決まったら、正式に依頼するために媒介契約を結びます。媒介契約は、仲介業務に関するトラブルを防止するための契約で、売り主、業社それぞれの義務と権利、仲介手数料等を明確にするものです。

そうゆう意味では媒介契約を選ぶというのはとても重要な行為ですので後悔しないよう違いをしっかり理解しておきましょう。ここでは、それぞれの契約内容の違いをメリットデメリットをわかりやすく説明し、どれが一番良いのかのアドバイスも含めて書いていきたいと思います。

複数業者に依頼できるか

不動産売却の流れでも説明しましたが、この媒介契約には大きく分けると専任媒介と一般媒介の2種類あり、細かく言うと専任媒介は更に専属専任媒介専任媒介の2種類の合計3種類に分かれます。つまり、以下の3種類です。

  • 専任媒介系(専属専任媒介、専任媒介)
  • 一般媒介

これらの契約内容の最も大きな違いは特定の業社に依頼するか複数業社に依頼するか?です。じゃぁ、自分(家を売る側)にとってどの契約方法を選ぶのがベストなんでしょうか?

実は、これらの契約はそれぞれメリットデメリットが存在し、物件の条件や自分が何を優先するかで最適な契約が違ってきます。

媒介業務とレインズ登録

どの媒介契約が良いのかを議論する前に、そもそも不動産会社が受け持つ媒介業務ってどんなことなのかを知っておいた方がいいのでここで簡単に説明したいと思います。

レインズ

媒介契約を締結した不動産業社は、物件情報をレインズ(指定流通機構)と呼ばれる業者間の不動産情報ネットワークに登録します。

レインズは全国を4つの地域にわけて4つの指定流通機構(東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズ)で運営されていますが、これに登録されることによって、全国の不動産会社の目に触れることになります。

そして、この情報をもとに、他の不動産業社もあなたの物件の売却活動(営業)を始めるわけです。なので、専任媒介系を選択したからといって、1社しか売却活動をしないということはないのでそのへんは誤解しないでください。

媒介契約を結ぶとはつまり、不動産売却する際の窓口となる担当者を選ぶということです。そういった意味では、どれだけあなたに対して誠実に愚直に行動してくれるかを基準に業者を選ぶというのが最も重視すべきポイントです。

専属専任媒介の特徴

  • 複数業社への依頼…売却依頼する不動産会社は1社のみで他の業者には依頼できません。※1
  • 自己発見取引…また自分で見つけた買い主と直接売買はできません。※2
  • レインズ登録…仲介業社は5日以内の登録が義務付けられています。
  • 売主への報告…仲介業社は1週間に1度以上の進捗報告が義務づけられています。

※1:他社の媒介で契約した場合は違約金が発生します。
※2:不動産会社を通しての売買は問題ありませんが、不動産会社を通さなかった場合は違約金が発生します。

専任媒介契約の特徴

  • 複数業社への依頼…売却依頼する不動産会社は1社のみで他の業者には依頼できません。※3
  • 自己発見取引…自分で見つけた買い主と直接売買は可能です。※4
  • レインズ登録…仲介業社は7日以内の登録が義務付けられています。
  • 売主への報告…仲介業社は2週間に1度以上の進捗報告が義務づけられています。

※3:他社の媒介で契約した場合は違約金が発生します。
※4:但し、不動産会社を通さなかった場合はかかった営業経費を支払う必要があります。

一般媒介契約の特徴

  • 複数業社への依頼…1社に限らず複数の業者に依頼できます。※5
  • 自己発見取引…自分で見つけた買い主と直接売買可能です。
  • レインズ登録…仲介業社に登録義務はありません。(ただし、任意で登録はできます。)
  • 売り主への報告…仲介業社に報告義務はありません。

※5:依頼した業者名を明示する必要があり(明示型)、それ以外の業者の仲介で契約した場合は、かかった営業経費を支払う必要があります。

媒介契約の違い

専任媒介系は文字どおり、専任、つまり1社独占で販売をお願いすること、一般媒介は逆に複数の不動産会社で取り扱ってもらう契約です。(上に書いたとおり、買い手側の仲介としてはレインズを通して別の業者も扱うことができるので、独占と言うとちょっと語弊がありますが、売却側の窓口としては独占するという意味です。)

専任媒介系の2種類(専任専属媒介と専任媒介)の違いは、報告頻度(専属専任は1週間に1回、専任は2週間に1回)と、自分で見つけた買い主との直接売買可否(専任専属は不可、専任はOK)です。

一般媒介は定期的な報告義務はありませんが、複数業者との契約はもちろん自分で見つけた買い主との直接売買も可能です。

ちょっとややこしくて分かりにくいって人もいると思うので、ポイントだけ簡単にまとめてみます。制約の強さ順にならべてまとめると、

  • 自己発見取引も、他の不動産会社への依頼もNG → 専属専任媒介
  • 自己発見取引はOKだけど、他の不動産会社への依頼はNG → 専任媒介
  • 複数の不動産会社に依頼できるけど、売却活動の報告義務がない → 一般媒介

って感じです。

どっちがいい

ここまでの情報で判断すると、一般媒介は複数の業社に販売してもらえるからたくさんの人の目につくから売れやすいんじゃない?しかも自分の知り合いとかで買いたいって人が現れたら不動産屋通さなかったら手数料もかからないしお得じゃん、って思うかもしれません。

でも、話はそんな単純ではないんですね。どの契約がいいかを考えるときには、売る側だけでなく、仲介業社側のメリットデメリットも理解しておくと方向性が見えてきます。

実は、不動産会社って、基本的に専任媒介契約(専任専属、専任)を進めてきます。というのも、一般媒介だと他の不動産会社経由で売れた場合、手数料が入ってこないからです。

不動産売却にかかる諸費用、手数料でも説明しましたが、この手数料は(不動産売却価格×3%+6万円)×消費税で結構な額になります。例えば、3,000万円の売却額なら、(3,000×3%+6万円)×1.08=104万円(税込)です。

この手数料がまるまる入ってこない可能性があるということはどうゆうことかわかります?そう、不動産会社にとっては言葉は悪いですが取りっぱぐれになるわけで、かけた手間や経費が回収しきれなくなる可能性があるわけですね。

逆に専任専属媒介や専任媒介の場合は、仲介手数料がほぼ見込めるわけで、尚且つ、自社で買い主も見つけた場合は買い主からも同じ額の手数料をもらうことができるため、非常にメリットが大きいのです。

となると、もうお分かりかと思いますが、仲介業社にとってメリットが大きい分、必然的に、専任専属媒介や専任媒介の方が、物件の売却活動に力が入るということになります。(と、建前上そうなるわけですが、これも実は裏がありまして、不動産会社によってはちょっとずるいことをする輩もいるわけです。それについては次ページ以降で説明していきます。)

逆に言うと、一般媒介の場合は、もちろん物件の種類や業者の方針にもよりますが、あまり力を入れて売却活動をしない可能性が出てくるということです。ただ、一般媒介であっても売れば手数料が手に入るわけで懸命に売ろうとする不動産業者もたくさんいます。