不動産会社との契約前に知っておきたい媒介契約に関わる用語

一般媒介契約

マンション売却の仲介(媒介)を依頼する際に結ぶ契約のこと。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

一般媒介契約は、複数の業者に同時に仲介を依頼できるのが特徴。並行して依頼している業者に他の業者を明らかにする義務のある明示型と、伏せておける非明示型があります。売主が自分で見つけた買主と取引することも可能。

売り主にとっては取引の機会が増えるメリットがある反面、業者側から見るとほかの業者に成約されるリスクから、営業活動で熱意に欠けるというデメリットもあります。

専任媒介契約

仲介を依頼できる業者が1社に限定される契約。自分で買主を見つけて取引することは可能。依頼を受けた業者は、契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に登録して登録済み証を交付しなければなりません。

また、2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられています。この点、一般媒介契約に比べて熱心な営業活動が期待できると言えるでしょう。

契約の有効期間は3か月以内で、その後も更新可能です。

専属専任媒介契約

専任媒介契約のバリエーションの一種。売主(依頼者)は仲介を依頼した業者が見つけた相手としか契約できません。自分で取引相手を見つけて契約することも制限されます。契約期間は3か月以内。以後、更新も可能です。

依頼者側の縛りがきつくなるのと同時に、仲介業者の義務も厳しくなります。契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録、1週間に1回以上の文書による活動報告も義務づけられます。

買取保証

マンション売却を仲介した不動産会社が、物件の買主を見つけられない際に、みずから買い取ることを保証する制度です。媒介契約の中に買取保証制度を取り入れる場合、あらかじめ仲介期間を3ヶ月~半年程度に設定するのが一般的。

売主にとっては、買い手が見つからない不安から解消されるメリットがあります。ただし、買い取り価格は、ほとんどの場合、最初の査定額を下回ることがほとんどです。

確実に売却できるというメリットはありますが、希望する価格で買い取ってもらえない可能性があることは覚悟しておく必要があります。引越しや買い替えなど、売却に期限がある場合は、この制度を利用すると安心でしょう。

レインズ

中古物件や土地情報を交換するための不動産情報ネットワークのこと。Real Estate Information Network Systemを省略してREINS(レインズ)と呼ばれます。

正式には指定流通機構と言い、全国4つのグループから成り立っています。レインズの会員は国土交通省に認可された不動産会社のみで構成。一般の人は、サイトにアクセス・閲覧することができません。

会員は売却依頼を受けた物件情報を各地域の本部に迅速に登録し、情報を会員同士で共有、取引をスムーズにする義務があります。

仲介手数料

不動産仲介会社の媒介によってマンション売却が成約した際に、仲介業者に支払う報酬のこと。ただし、これは宅建業法により成功報酬と定められています。つまり、売却や物件探しの依頼をしても、取引が成立しなければ支払う必要はありません。

仲介手数料の金額の上限は取引金額×3%+6万円以内と定められています(取引金額が400万円超の場合)。あくまで上限ですので、場合によっては手数料の値引きもありです。課税業者の場合、これに消費税がプラスされます。

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