不動産会社との契約は、自分の都合を考えて決める

媒介契約には一般媒介専任媒介専属専任媒介の3つの種類があります。それぞれ、売主にとってメリット・デメリットがあります。

売主にとっては一般媒介が有利?

一般媒介なら複数の仲介業者に販売活動をしてもらえるので、それだけ売れやすそうに思えます。また、自分で買主を見つけて直接売買契約が可能なので、その場合、仲介手数料も発生しません。

ということは、売主にとって一般媒介が一番有利なのでしょうか?しかし、ちょっと思い出してください。不動産会社の収益は、売買価格の3%プラス6万円の仲介手数料(媒介報酬)です。

専任や専属専任なら媒介報酬は、なかば約束されたようなものです。しかも、自社で買主も見つけることができれば、報酬は2倍になります。ですから、仲介業者にとっては、専任媒介や専属専任媒介の方が嬉しい契約の形態で、それだけ売却活動にも力が入るというわけです。

専属専任媒介

仲介業者にとって最も嬉しいのは専属専任媒介です。いうまでもなく、必ず媒介報酬が入るからです。

しかし、売主にとっては、自分で買主を見つけたとしても、必ず業者を通しての契約となり、仲介手数料を支払わなければいけませんから、専属専任媒介が選択されることは、ほとんどありません。

一番有利な媒介契約

ですから、一般的には専任媒介か一般媒介のどちらかになります。どちらを選ぶかは、物件によって専任か一般か決めるというのが賢い選択です。どんな物件の場合に専任媒介が良いのか、どんな物件が一般媒介に向いているのか、具体的に説明する前に、専任媒介と一般媒介の売却活動の違いを見ておきましょう。

売却活動

専任媒介は、1社に全て任せますから、業者とのやり取りがラクです。

仲介業者にとっては、他社を通して売却される心配がないので、媒介報酬が保証されたようなものです。広告費や営業経費が無駄になることがなく、高く売れるほど報酬も高くなるので、業者が販促に積極的に動いてくれるメリットがあります。

ただし、自社で買い手を見つけて報酬を2倍得ようと、物件情報を囲い込む業者がいるので注意が必要です。

一般媒介の売却活動

一般媒介の場合は、複数の仲介業者に依頼できるので、物件情報を囲い込まれるリスクはありませんが、業者が複数になるので、業者とのやり取りが面倒です。業者には、売主への業務報告義務がりませんから、売主の方から状況を確認する必要があります。

何より、業者は自社を通じて売却される保証がないので、コストをかけた販売活動は消極的になります。場合によっては、買主の方から問い合わせが舞い込まない限り、営業しないこともあります。

媒介契約の形態を決める

このような違いをふまえ、専任媒介にするか一般媒介にするかは、物件によって選択することをおすすめします。

売れ筋物件なら一般媒介

駅に近い人気の物件など、いわゆる売れ筋物件であれば、一般媒介がよいでしょう。一般媒介であっても、業者は、先を争うように販売活動を行います。

こうした物件は業者にとって広告の目玉商品となるので、多くの買い手の目を引き付けます。仮に、その物件の売却を他社に持っていかれたとしても、問い合わせ客を他の物件に振り分けることができるので、コストをかけても元が取れるからです。

条件の悪い物件は専任媒介

逆に駅から遠い築年数が古いなど、条件の悪い物件の場合には、専任媒介がよいでしょう。一般媒介では、ほとんど結果を期待できません。場合によっては該当する人がいたら紹介するといった程度の扱いで、どの業者も真剣に販売活動を行ってくれない可能性もあります。

ですから、そのエリアに強い業者や力量のある業者に頼んで、しっかりと売却活動をしてもらう必要があります。

 

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です