専任媒介契約と一般媒介契約は、シチュエーションに応じて使い分ける

不動産会社に正式に仲介業務の依頼をするときには媒介契約を結ぶことになります。この媒介契約には、

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

の3種類あり、どの契約にするかによってその後の売却活動が違ってきますから慎重に選ぶ必要があります。

媒介契約

契約の内容としては、大きく分けてしまいますと特定の業者にだけ依頼をする専任媒介系と、複数業者に依頼できる一般媒介契約とに分けることができます。

では、家を売却するにあたって、専任媒介系の契約と一般媒介契約、どちらの方がいいのでしょうか?これにはそれぞれメリットデメリットがあり、物件や状況によってどちらを選んだほうがいいかは違ってきます。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約では、売り主への状況報告義務やレインズへの登録義務もあり、契約自体が販売活動の積極的なものとなっています。また専任媒介契約の場合、手数料が確約されているためもし売却できれば100%自分たちの利益になります。

ただし仲介手数料というのは成功報酬になりますので、売買契約が成立しなければ入ってきません。媒介契約の契約期間は3ヶ月間となっていますから、その間に対応が悪かったり、また売却活動の進捗状況があまり振るわないなどといった場合には、契約を切られて他の業者に乗り換えられてしまうことがあるわけです。

そのため専任媒介契約では、なんとかして期間内に契約をまとめよう、と不動産会社側も販売に必死になってくれるのです。

状況が把握しやすい

販売活動中は購入希望者からの問い合わせや内覧の希望などといった様々な反響があります。専任媒介契約ですと契約した不動産会社1社に情報が集まりますし、それらを定期的に報告する義務もありますから、販売状況が把握しやすい、また個別に対応しなくていいといったメリットがあります。

買取特典

不動産会社にとって、専任媒介契約のほうが一般媒介契約よりも圧倒的にメリットがあります。そのため、専任媒介契約をしてくれたらもしも一定期間内に売却できなければ不動産会社がいくらで買い取りますよ、とあらかじめ決めておく買取特典などを設けている場合もあります。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約では不動産会社が販売に力を入れてくれたり情報が一括して集まったりなどといったメリットがあるわけですが、これはあくまでも契約をした不動産会社が誠実な販売活動を行ってくれる信頼出来る業者だった場合です。

もし不動産会社選びの段階で対応があまりよくないところにあたってしまいますと、1社だけにお願いする専任媒介契約はデメリットにもなりうる、ということになります。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約では複数の業者との契約ができるため、窓口が広くなり多くの人の目に付きやすいのがメリット、となりそうですが、実は専任媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられていて登録された情報は全国どこでもリアルタイムで検索することができます。そのため複数窓口があり多くの人の目に付きやすいという一般媒介契約のメリットはそれほど大きくありません。

ただし、複数の業者と契約できることで、仮にそのうちの1社が対応が悪かったとしても他が積極的に活動してくれる可能性がある、という点は専任媒介契約と比較してメリットと言えるでしょう。

一般媒介契約のデメリット

複数の業者と契約できるというメリットですが、反対にデメリットにもなります。窓口が複数になり問い合わせや内覧の希望など様々な反響に対し、それぞれ担当者が違う場合には個別に対応していかなければなりません。

積極的に動かない

一般媒介契約には売り主への状況報告義務もレインズへの登録義務もありませんし、他の業者に売られてしまえば手数料は一切入ってきませんので宣伝をしたところで経費の回収ができる見込みは少ないです。

そのため、販売活動を積極的に行ってくれない可能性もあります。

どちらを選ぶ

こうしてメリット・デメリットを比較してみますと、どちらかといえば専任媒介契約のほうがメリットが多そうではあります。ですがやはりどちらを選ぶべきかはその方の状況による部分も大きいでしょう。

専任媒介契約が向いているケース

  • 今の家を売らなければ新居の購入ができない場合、買取特典があるケースなど
  • 急いで売却をしたいという場合
  • 少し高めの価格で売りたい場合
  • 不動産会社の担当の対応が誠実で信頼出来るという場合
  • 煩雑な対応が嫌、窓口を一つにしておきたい場合

一般媒介契約が向いているケース

  • 人気のエリアや物件でどこの会社でもすぐ売れそうな場合
  • 売却を特に急いでいないという場合

いずれにしても、家の売却に成功したいのであれば、まずは信頼出来る不動産会社・担当者を探すことです。

 

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