専任媒介契約の短所も理解した上で、お願いする

専任媒介と一般媒介の違いでは、それぞれの特徴について説明しました。ここではそれらを踏まえて、じゃぁメリットデメリットはどうなの?ってところを解説します。まずは、専任媒介系から詳しく書いていきたいと思います。

専属専任契約、専任契約のメリット

仲介業社の立場から考えると、手数料が半ば約束されたようなものですから非常に美味しい契約です。なので、不動産業社はまずはこの専任媒介系の契約を取ることが最初の一歩となってきます。

手数料がほぼ確約されている分、広告や営業の経費の回収に目処が立つわけで、積極的な営業活動ができるということになります。また、手数料が確約されているとは言え、実際は成功報酬なので成約しないと入ってきません。そして、媒介契約の契約期間は3ヶ月以内限定です。

ということはどうゆうことかと言うと、つまり、この3ヶ月であまりにも対応が悪かったり、売却活動の進捗状況が降るわなかったりして、依頼主の不満を買うと、契約を打ち切られて他の業者に乗り換えられてしまう可能性があるわけです。

なので、販売活動に力が入り、期限内に契約をまとめるよう必死になる、これがまず一つ目の大きなメリットです。

窓口が一つのため、煩雑にならず情報も入りやすい

まず、窓口が一つになるので、他の業者からバラバラに連絡があったり、対応したりといった煩雑さはありません。また、依頼された会社は、以下のような有益な情報が一括して集まってきます。

  • 購入検討者からの問い合わせの数
  • 他の不動産会社からの問い合わせの数
  • 案内したお客さんの物件に対する反応、感触
  • 広告に対する反応、反響

そして、これらは依頼主(売り主)にも定期的にフィードバックされるため、状況の把握がしやすく、対策や次へのアクションも取りやすくなります。担当者も専任で依頼された分、物件への愛着や思い入れも強くなっていきます。

この担当者の思い入れが強くなればなるほど、そして、依頼主との信頼関係が強くなればなるほど営業活動への力の入れ具合はどんどん高まっていきます。まさに売り主と不動産会社が手と手を取り合って成約への道を突き進むといった理想的な売却活動ができる。

これが2つ目の大きなメリットです。ただ、逆に専任であるが故のデメリットも実は存在します。

専属専任、専任契約のデメリット

専任媒介系での一番のデメリットは、1社独占であるが故に情報の囲い込みの懸念があることです。

例えば、レインズの登録が義務付けられていて、登録証明書の交付もしなければいけないことになっていますが、中には、一旦登録して登録証明書を発行した直後に登録を取り消す、といった悪どいことをする不動産会社もあります。

レインズ自体は個人では確認できないので、もし登録を削除されていても把握はできません。また、正式に登録したとしても、自社で買い手が見つかるまで他社には一切紹介しないといった囲い込みをする場合もあります。

例えば、レインズ経由で他の業者から問い合わせがあったとしても、現在交渉中ですなどといって断ってしまい、売主には全然問い合わせがないですねと嘘の情報を伝えるわけです。

そうするとどうなるか?というと、心配になった売主の中には、ちょっと高すぎるかな?やすくしたほうがいいかな?と思う人も出てくるわけで、不動産業社はうまくそれに乗っかり、少し値段を下げてみますか?といった感じで値下げをし、お買い得価格で市場に出してさっさと買い手を自社で見つけてしまおうとする輩もいるわけです。

ただ、実際に値下げをすると不動産業者の手数料も安くなってしまうので、値下げせずに他の業者の問い合わせをうまくかわしているというケースだけの場合ももちろんあります。

そうすることによって、自社で売り手の手数料と同時に買い主側の手数料まで手に入れてしまおうという策略ですね。こういった行為を囲い込みと言うんですが、残念ながら不動産業界の悪しき習慣として未だに行ってる業者も中にはいるのです。

結果として、想定していたより売却価格が安くなってしまうということになるなんて、売主側としてはたまったもんじゃないですよね?

注意点

やはり、不動産売却といっても、高価で愛着のある家を売るという行為なので、できれば一対一で落ち着いて売却活動をしたいと思う人が多いんじゃないでしょうか?

デメリットも書いてきましたが、上にかいたような囲い込みみたいな行為をしない、誠実で信頼出来る不動産会社や担当者が見つかるならば、状況の把握もしやすく、腰を据えて売却活動ができる専任媒介系(専属専任媒介、専任媒介)での契約がおすすめです。

自信がないという場合は、一旦、一般媒介で数社と契約して3ヶ月間の対応を見るというのも効果的な手段です。3ヶ月あれば、例えば、一般媒介でもしっかりと力を入れて販売してくれるところ、逆に手を抜く会社というのもわかってきます。

仮に3ヶ月で売れなかったとしても、その中で対応の良かった業者と専任媒介契約を結ぶといった方法も有効な手段の一つです。

まとめると、以下のとおりです!

  • 信頼できる不動産業者なら専任専属、専任媒介で!
  • 信頼できる会社か見極めるために複数業者で査定を!

専属専任媒介、専任媒介のメリットデメリット、選ぶ際のポイントについては以上です。

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