一般媒介契約でも専任媒介契約でも、頑張りは不動産会社次第

不動産の売却の仲介をお願いする不動産会社が決まったら、正式に依頼するために媒介契約を結びます。媒介契約は、仲介業務に関するトラブルを防止するための契約で、売り主、業社それぞれの義務と権利、仲介手数料等を明確にするものです。

そうゆう意味では媒介契約を選ぶというのはとても重要な行為ですので後悔しないよう違いをしっかり理解しておきましょう。ここでは、それぞれの契約内容の違いをメリットデメリットをわかりやすく説明し、どれが一番良いのかのアドバイスも含めて書いていきたいと思います。

複数業者に依頼できるか

不動産売却の流れでも説明しましたが、この媒介契約には大きく分けると専任媒介と一般媒介の2種類あり、細かく言うと専任媒介は更に専属専任媒介専任媒介の2種類の合計3種類に分かれます。つまり、以下の3種類です。

  • 専任媒介系(専属専任媒介、専任媒介)
  • 一般媒介

これらの契約内容の最も大きな違いは特定の業社に依頼するか複数業社に依頼するか?です。じゃぁ、自分(家を売る側)にとってどの契約方法を選ぶのがベストなんでしょうか?

実は、これらの契約はそれぞれメリットデメリットが存在し、物件の条件や自分が何を優先するかで最適な契約が違ってきます。

媒介業務とレインズ登録

どの媒介契約が良いのかを議論する前に、そもそも不動産会社が受け持つ媒介業務ってどんなことなのかを知っておいた方がいいのでここで簡単に説明したいと思います。

レインズ

媒介契約を締結した不動産業社は、物件情報をレインズ(指定流通機構)と呼ばれる業者間の不動産情報ネットワークに登録します。

レインズは全国を4つの地域にわけて4つの指定流通機構(東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズ)で運営されていますが、これに登録されることによって、全国の不動産会社の目に触れることになります。

そして、この情報をもとに、他の不動産業社もあなたの物件の売却活動(営業)を始めるわけです。なので、専任媒介系を選択したからといって、1社しか売却活動をしないということはないのでそのへんは誤解しないでください。

媒介契約を結ぶとはつまり、不動産売却する際の窓口となる担当者を選ぶということです。そういった意味では、どれだけあなたに対して誠実に愚直に行動してくれるかを基準に業者を選ぶというのが最も重視すべきポイントです。

専属専任媒介の特徴

  • 複数業社への依頼…売却依頼する不動産会社は1社のみで他の業者には依頼できません。※1
  • 自己発見取引…また自分で見つけた買い主と直接売買はできません。※2
  • レインズ登録…仲介業社は5日以内の登録が義務付けられています。
  • 売主への報告…仲介業社は1週間に1度以上の進捗報告が義務づけられています。

※1:他社の媒介で契約した場合は違約金が発生します。
※2:不動産会社を通しての売買は問題ありませんが、不動産会社を通さなかった場合は違約金が発生します。

専任媒介契約の特徴

  • 複数業社への依頼…売却依頼する不動産会社は1社のみで他の業者には依頼できません。※3
  • 自己発見取引…自分で見つけた買い主と直接売買は可能です。※4
  • レインズ登録…仲介業社は7日以内の登録が義務付けられています。
  • 売主への報告…仲介業社は2週間に1度以上の進捗報告が義務づけられています。

※3:他社の媒介で契約した場合は違約金が発生します。
※4:但し、不動産会社を通さなかった場合はかかった営業経費を支払う必要があります。

一般媒介契約の特徴

  • 複数業社への依頼…1社に限らず複数の業者に依頼できます。※5
  • 自己発見取引…自分で見つけた買い主と直接売買可能です。
  • レインズ登録…仲介業社に登録義務はありません。(ただし、任意で登録はできます。)
  • 売り主への報告…仲介業社に報告義務はありません。

※5:依頼した業者名を明示する必要があり(明示型)、それ以外の業者の仲介で契約した場合は、かかった営業経費を支払う必要があります。

媒介契約の違い

専任媒介系は文字どおり、専任、つまり1社独占で販売をお願いすること、一般媒介は逆に複数の不動産会社で取り扱ってもらう契約です。(上に書いたとおり、買い手側の仲介としてはレインズを通して別の業者も扱うことができるので、独占と言うとちょっと語弊がありますが、売却側の窓口としては独占するという意味です。)

専任媒介系の2種類(専任専属媒介と専任媒介)の違いは、報告頻度(専属専任は1週間に1回、専任は2週間に1回)と、自分で見つけた買い主との直接売買可否(専任専属は不可、専任はOK)です。

一般媒介は定期的な報告義務はありませんが、複数業者との契約はもちろん自分で見つけた買い主との直接売買も可能です。

ちょっとややこしくて分かりにくいって人もいると思うので、ポイントだけ簡単にまとめてみます。制約の強さ順にならべてまとめると、

  • 自己発見取引も、他の不動産会社への依頼もNG → 専属専任媒介
  • 自己発見取引はOKだけど、他の不動産会社への依頼はNG → 専任媒介
  • 複数の不動産会社に依頼できるけど、売却活動の報告義務がない → 一般媒介

って感じです。

どっちがいい

ここまでの情報で判断すると、一般媒介は複数の業社に販売してもらえるからたくさんの人の目につくから売れやすいんじゃない?しかも自分の知り合いとかで買いたいって人が現れたら不動産屋通さなかったら手数料もかからないしお得じゃん、って思うかもしれません。

でも、話はそんな単純ではないんですね。どの契約がいいかを考えるときには、売る側だけでなく、仲介業社側のメリットデメリットも理解しておくと方向性が見えてきます。

実は、不動産会社って、基本的に専任媒介契約(専任専属、専任)を進めてきます。というのも、一般媒介だと他の不動産会社経由で売れた場合、手数料が入ってこないからです。

不動産売却にかかる諸費用、手数料でも説明しましたが、この手数料は(不動産売却価格×3%+6万円)×消費税で結構な額になります。例えば、3,000万円の売却額なら、(3,000×3%+6万円)×1.08=104万円(税込)です。

この手数料がまるまる入ってこない可能性があるということはどうゆうことかわかります?そう、不動産会社にとっては言葉は悪いですが取りっぱぐれになるわけで、かけた手間や経費が回収しきれなくなる可能性があるわけですね。

逆に専任専属媒介や専任媒介の場合は、仲介手数料がほぼ見込めるわけで、尚且つ、自社で買い主も見つけた場合は買い主からも同じ額の手数料をもらうことができるため、非常にメリットが大きいのです。

となると、もうお分かりかと思いますが、仲介業社にとってメリットが大きい分、必然的に、専任専属媒介や専任媒介の方が、物件の売却活動に力が入るということになります。(と、建前上そうなるわけですが、これも実は裏がありまして、不動産会社によってはちょっとずるいことをする輩もいるわけです。それについては次ページ以降で説明していきます。)

逆に言うと、一般媒介の場合は、もちろん物件の種類や業者の方針にもよりますが、あまり力を入れて売却活動をしない可能性が出てくるということです。ただ、一般媒介であっても売れば手数料が手に入るわけで懸命に売ろうとする不動産業者もたくさんいます。

 

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