不動産会社のやる気を上げてもらうなら専任媒介契約を

査定に来てもらい、担当者を見極め、ここだという信頼できる不動産会社が決まったら、その次はその不動産会社と媒介契約(ばいかいけいやく)を結ぶことになります。

媒介契約とは、私のマンション売却をあなたの会社に依頼しますという取り決めを書面で交わすこと。不動産会社は勝手に個人の不動産を売却できません。売主であるあなたからの依頼を受けて、初めて市場にこんなマンションを売りたい人がいますと告知し、売却活動を行うことができるのです。

媒介契約で取り決められるのは、主に次のようなことです。

  • いくらで売却するのか
  • 売却を依頼する期間
  • 依頼を受けた不動産会社がどのような売却活動をするか
  • 売却が決まった時に不動産会社へ支払う手数料とその時期

媒介契約では、依頼者(売主)に不利な条項は無効とするとされています。不動産会社に都合のいいように決められることはないので、安心して臨んで下さい。

ただ、いざ媒介契約を結ぶときに迷うことがあります。それは、媒介契約には3種類あり、その中から1つを選ぶ必要があるからです。

媒介契約には3種類

一般媒介契約

依頼者(売主)が依頼した不動産会社以外の他の不動産会社とも同時に媒介契約を結べる。つまり、数社に並行して売却を依頼できる契約形態。また、依頼主自身が、自分で買主を探し、直接契約することもできる。

専任媒介契約

依頼した不動産会社一社のみとの契約で、重ねて他社には依頼できない契約形態。ただし、依頼主自身が、自分で買主を探し、直接契約するのは①と同様に自由。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様で、1社限定の媒介契約。依頼者自身が直接、買主を探し売買契約することも禁止。

不動産業界の知識がないまま3つを比較すると、複数の不動産会社に依頼したほうが、情報が広がり、早く売れるのでは?と思うかもしれません。しかし、不動産のプロは口を揃えて②専任媒介契約を勧めています。その理由はこうです。

不動産情報はレインズで共有

現在、マンションを売りに出せば、レインズという、インターネットを介在した不動産業界専門のネットワークのデータベース上にあなたの物件情報がアップされます。個人の住宅仲介を行う不動産会社のほとんどは、このレインズに参加し、物件情報を得ています。つまり、1社と媒介契約を結べば、それだけで自然に全国の不動産会社へ情報が流れていくシステムになっているのです。

不動産会社の報酬

不動産会社が売却活動を通じて得る報酬、それは依頼者から受け取る仲介手数料です。仲介手数料は、原則としてすべての取引が完了した後に依頼者から受領すると定めらている、いわば成功報酬。

つまり、依頼者と一般媒介契約を結んでいて、他の不動産会社で売却が決まった場合は、1円も報酬を受け取れないという結果になるのです。このようなリスクがあっては、宣伝・広告活動にかけられるお金も人材も限られ、売るための求心力が低下します。

依頼された物件が売れれば100%利益が入るという状況があってこそ、売却活動にもお金と力をかけられるというもの。不動産会社の立場からしても、売主の立場からしても専任媒介契約が望ましいのです。

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